부동산 양도소득세는 얼마인가요? 아래의 케이스의 경우 양도소득세는 얼마인가요?(사례)24년 1월경 서대문 소재 아파트를 부부
아래의 케이스의 경우 양도소득세는 얼마인가요?(사례)24년 1월경 서대문 소재 아파트를 부부 공동명의로 약 15억원에 매입.매입 직전인 1월 초 아내긴 미국으로 파견.1월중순경 부부공동명의로 매입한 후, 3월중순경 육아를 이유로 미국으로출국.(집은 매입과 동시에 월세로 돌림)12월 말 입국하였고, 26년 1월(매입 후 2년 경과 시점)에 해당 부동산을 20억원에 매도할 계획임.(쟁점)1. 미국에 출국한 기간은 해당 부동산에 거주 또는 해당 부동산을 소유했다고 할 수 있는지?2. 거주하지 않고 보유 2년 후 매각 시 양도소득세는?3. 26년 입주하여 2년 거주(보유 4년)했다고 가정하고, 해당 부동산을 20억에 매각했을 때 양도소득세는?
2년 보유, 실거주 없이 월세 후 매도 시
1. 양도차익 계산
20억(매도가) - 15억(매입가) = 5억
2. 공동명의라면
각자 2억 5천만 원씩 나눔
3. 기본공제 적용
2억 5천만 원 - 250만 원 = 2억 4,750만 원(1인 기준)
4. 장기보유특별공제 미적용
과세표준 전체에 38% 세율 적용, 누진공제 1,994만 원 차감
2억 4,750만 원 × 38% - 1,994만 원 =7,420만 원(1인)
부부 합산 약 1억 4,800만 원, 지방소득세 포함 약 1억 6천만 원
4년 보유, 2년 실거주 후 매도 시
1. 양도차익 계산
20억(매도가) - 15억(매입가) = 5억
2. 공동명의라면
각자 2억 5천만 원씩 나눔
3. 장기보유특별공제 80% 적용
2억 5천만 원 × 20% = 5천만 원(1인 기준)
4. 기본공제 적용
5천만 원 - 250만 원 = 4,750만 원
5. 24% 세율 적용, 누진공제 576만 원 차감
4,750만 원 × 24% - 576만 원 ≈ 564만 원(1인)
부부 합산 1,128만 원, 지방소득세 포함 약 1,250만 원
전체 세금 약 2,500만 원
따라서
실거주 없이 2년만 보유하면 약 1억 6천만 원
2년 실거주 포함 4년 보유하면 약 2,500만 원
실제 세금은 필요경비, 부대비용 등에 따라 달라질 수 있습니다
양도소득세는
양도차익 = 매도가 - 매입가 - 필요경비
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제
양도세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
지방소득세는 산출세액의 10% 추가
이렇게 단계별로 계산됩니다.